Mapa de la insolvencia › Me deben dinero o tengo un contrato con alguien en concurso › Acreedor con garantía real
Tengo una hipoteca, una prenda o un leasing y mi deudor está en concurso: cuándo puedo ejecutar y cómo cobro
Si tu crédito tiene una garantía real, el concurso no te la quita, pero sí te pone condiciones. Tu crédito se reconoce como privilegio especial y cobras con lo que se obtenga del bien, antes que nadie. Pero, desde la declaración de concurso, no puedes iniciar la ejecución sobre bienes necesarios para la actividad del deudor, y las ejecuciones ya iniciadas se suspenden. Puedes pedir al juez que declare que el bien no es necesario, o esperar a un convenio que no lo impida o a que pase un año sin liquidación. Si se abre la liquidación sin que hayas ejecutado, el bien se vende dentro del concurso y el precio se aplica a tu crédito.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- Desde la declaración de concurso no pueden iniciarse ejecuciones de garantías reales sobre bienes necesarios para la actividad del deudor, y las ya iniciadas sobre cualquier bien de la masa se suspenden (artículo 145 de la Ley Concursal).
- Para ejecutar sobre un bien no necesario, el acreedor necesita una resolución del juez del concurso que lo declare así (artículos 146 y 147).
- Se puede ejecutar desde la eficacia de un convenio que no lo impida o tras un año desde la declaración sin apertura de la liquidación (artículo 148).
- La apertura de la liquidación hace perder el derecho a iniciar la ejecución a quien no la hubiera iniciado antes (artículo 149).
- Lo obtenido por el bien se destina al acreedor privilegiado hasta el importe de su deuda; el resto va a la masa y lo no cobrado se clasifica según corresponda (artículos 213 y 430.3).
- A efectos del convenio y de los planes de reestructuración, el privilegio especial se limita al valor razonable de la garantía (artículo 272).
- 1 · Qué me pasa
- 2 · Qué me ofrece la ley
- 3 · Cómo se arregla
- 4 · Qué viene después
Tu garantía está sobre un bien de alguien en concurso
Prestaste con hipoteca, financiaste con reserva de dominio, cediste un equipo en leasing o tienes una prenda. Tu deudor ha entrado en concurso y la subasta que tenías en marcha se ha parado, o te dicen que no puedes empezarla. Tu garantía sigue ahí, pero el concurso decide cuándo y cómo se realiza.
Cuándo puedes ejecutar tu garantía
«1. Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.»
Artículo 145 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
| Situación | ¿Puedes ejecutar? | Artículo |
|---|---|---|
| Bien necesario para la actividad del deudor | No puedes iniciar la ejecución | 145.1 |
| Ejecución ya iniciada, sobre cualquier bien de la masa | Se suspende, aunque ya se hubiera anunciado la subasta | 145.2 |
| Bien no necesario | Sí, con resolución del juez del concurso que lo declare no necesario | 146 y 147 |
| Convenio que no impide la ejecución separada | Sí, desde su eficacia | 148.1.1.º |
| Un año desde la declaración sin liquidación | Sí, ante el juez del concurso | 148.1.2.º y 148.2 |
| Se abre la liquidación y no habías ejecutado | Pierdes el derecho a iniciarla; lo recuperas si en un año no se vende el bien | 149.1 |
Las mismas reglas se aplican a las acciones para recuperar bienes vendidos a plazos con reserva de dominio o cedidos en leasing, si los contratos están inscritos o constan en documento ejecutivo (artículo 150).
Dos casos: el valor de la garantía y el sobrante de la venta
La Audiencia Provincial de Barcelona, en la sentencia 770/2026, de 17 de julio (ECLI:ES:APB:2026:5989), resolvió el caso de un banco con una hipoteca de unos 192.000 euros en el concurso de una persona que quería exonerarse con un plan de pagos. El administrador concursal había reconocido como privilegio especial solo unos 114.000 euros, el valor de la garantía, y el resto como ordinario. La Audiencia explicó que en la lista todo el crédito es privilegio especial, pero que debe indicarse por separado el valor de la garantía, porque ese dato cuenta para el convenio, el plan de reestructuración y el plan de pagos.
El Tribunal Supremo, en la sentencia 1168/2025, de 17 de julio (ECLI:ES:TS:2025:3593), resolvió, con la ley anterior en su redacción de 2015, el caso de una sociedad de garantía recíproca con dos hipotecas sobre una finca de una empresa en liquidación, la segunda por la deuda de otra sociedad. La finca se vendió libre de cargas, con su conformidad, por 196.000 euros; se le pagaron unos 131.000 por la primera hipoteca y reclamaba el sobrante, unos 64.700 euros. El Supremo le dio la razón: el sobrante se aplica a la segunda hipoteca por su orden registral, hasta el límite de lo que cubría. No importaba que no figurara en la lista de acreedores, porque al garantizar una deuda ajena no era acreedora concursal, ni que no impugnara el inventario, que no crea ni extingue derechos.
Qué hacer si tienes una garantía real
- Comunica tu crédito con la garantía, los datos registrales y la clasificación de privilegio especial. Lo vemos en cómo comunicar mi crédito.
- Si el bien no es necesario para la actividad, pide al juez del concurso que lo declare así para iniciar o reanudar la ejecución.
- Revisa la lista de acreedores y el valor que se atribuye a tu garantía. Lo vemos en cómo impugnar la lista de acreedores.
- Vigila la liquidación: la venta del bien, directa o en subasta, y la aplicación del precio. Lo vemos en la venta de bienes con garantía.
- Valora una dación en pago o una venta directa autorizada por el juez, si te conviene.
Lo que depende del caso
- La venta directa por debajo del precio mínimo pactado requiere tu aceptación expresa y la del deudor (artículo 210.3).
- Si el bien está en una unidad productiva que se vende en conjunto, tienes derecho a la parte proporcional del precio; si no alcanza el valor de la garantía, hace falta la conformidad de acreedores con privilegio especial y derecho de ejecución separada que representen al menos el 75 % de ese pasivo afectado (artículo 214.1.1.ª).
- Si el deudor es una persona que pide la exoneración, la deuda con garantía real tiene reglas propias. Lo vemos en la vivienda habitual y la hipoteca.
- Los intereses de un crédito con garantía real no se subordinan hasta donde alcance la garantía (artículo 281.1.3.º).
Para seguir con tu caso
¿Tu garantía está en el concurso de tu deudor? Te decimos cuándo puedes ejecutar
Un abogado del despacho revisa sin coste tu garantía y el estado del concurso, y te dice si conviene pedir la declaración de bien no necesario o esperar a la liquidación.
- Primera consulta gratuita
- Te llamamos nosotros
- Abogados especializados en concursal
- Barcelona 935 95 88 10 · Jerez 956 06 06 11
¿Cuánto debes en total, aproximadamente?
Consulta recibida
Te llamaremos lo antes posible. Si es urgente, escríbenos por WhatsApp.
Dudas habituales del acreedor con garantía real
¿Puedo ejecutar mi hipoteca si el deudor está en concurso?
No si el bien es necesario para su actividad. Si no lo es, necesitas que el juez del concurso lo declare. También puedes ejecutar tras un convenio que no lo impida o pasado un año sin liquidación.
¿Qué pasa con la subasta que ya había empezado?
Se suspende desde la declaración de concurso, aunque ya estuviera anunciada.
¿Cobro antes que los demás acreedores?
Sí, con lo que se obtenga del bien gravado, hasta el importe de tu crédito. Lo que no cubra se clasifica según corresponda.
¿Qué es el valor de la garantía?
El valor razonable del bien con ciertas deducciones, entre ellas un 10 %. Cuenta a efectos del convenio, del plan de reestructuración y del plan de pagos.
¿Pierdo mi derecho si se abre la liquidación?
Pierdes el derecho a iniciar la ejecución si no lo habías hecho antes, pero el bien se vende en el concurso y el precio se aplica a tu crédito.
¿Y si mi hipoteca es por la deuda de otra persona?
Según el Supremo, conservas tu derecho sobre el precio del bien por su orden registral, aunque no seas acreedor del concursado.
Sigue el recorrido
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal, artículos 145 a 151, 209 a 214, 270, 272 a 275 y 430. Texto consolidado en el BOE.
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15.ª, sentencia 770/2026, de 17 de julio (ECLI:ES:APB:2026:5989).
- Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia 1168/2025, de 17 de julio (ECLI:ES:TS:2025:3593).
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
Esta página forma parte del Mapa de la insolvencia. Explica la ley con palabras normales, pero no sustituye al estudio de cada caso. Ver perfil