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Los contratos en el concurso: alquiler, proveedores, financiación y Administración
La declaración de concurso no resuelve los contratos y las cláusulas que permiten resolverlos por el concurso no valen. Lo que la empresa debe por lo anterior se cobra dentro del concurso; lo que se genera después se paga con cargo a la masa. La otra parte puede pedir la resolución por impagos posteriores al concurso y, en contratos de tracto sucesivo como un alquiler, también por impagos anteriores. A la vez, la empresa puede pedir que se mantenga el contrato o que se resuelva en interés del concurso. Los contratos con la Administración se rigen por su propia ley.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- El concurso no es causa de resolución; las cláusulas que lo prevén se tienen por no puestas (artículo 156).
- Si ambas partes tienen obligaciones pendientes, el contrato sigue y lo que debe la empresa a partir de entonces se paga con cargo a la masa (artículo 158).
- Por impagos anteriores al concurso solo puede resolverse un contrato de tracto sucesivo; por impagos posteriores, cualquiera (artículos 160 y 161).
- La resolución se pide al juez del concurso; la empresa puede oponerse y pedir que se mantenga el contrato en interés del concurso (artículos 162 y 164).
- Sin causa de resolución, la empresa o el administrador concursal pueden pedir resolver un contrato en interés del concurso; la indemnización es crédito concursal (artículo 165).
- El administrador concursal puede rehabilitar préstamos y compras a plazos vencidos en los tres meses anteriores, y enervar un desahucio anterior al concurso (artículos 166 a 168).
- 1 · Qué me pasa
- 2 · Qué me ofrece la ley
- 3 · Cómo se arregla
- 4 · Qué viene después
Tus contratos siguen, pero cambian las reglas
Cuando una empresa entra en concurso, sus proveedores, su casero y su banco se preguntan si pueden romper el contrato. Y la empresa, cuáles le conviene mantener. La ley protege la continuidad del negocio: el concurso no es causa de resolución. Pero eso no significa que se pueda dejar de pagar: lo que se consume después del concurso hay que pagarlo, y con preferencia.
La regla general
«La declaración de concurso no es causa de resolución anticipada del contrato. Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de la otra parte de suspender o de modificar las obligaciones o los efectos del contrato, así como la facultad de resolución o la de extinción del contrato por la declaración de concurso de cualquiera de ellas o por la apertura de la fase de liquidación de la masa activa.»
Artículo 156 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
«La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Ambas partes deberán ejecutar las prestaciones comprometidas, siendo con cargo a la masa aquellas a que esté obligado el concursado.»
Artículo 158 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
| Situación | Qué pasa | Artículo |
|---|---|---|
| La otra parte ya cumplió; la empresa debe | Su crédito entra en el concurso | 157 |
| Ambas partes tienen obligaciones pendientes | El contrato sigue; lo que debe la empresa en adelante es crédito contra la masa | 158 y 242.1.12.º |
| Impago anterior al concurso | Solo permite resolver si el contrato es de tracto sucesivo (alquiler, suministro, servicios periódicos) | 160 |
| Impago posterior al concurso | Permite resolver cualquier contrato con obligaciones recíprocas | 161 |
| Efecto de la resolución | Si el impago fue anterior, crédito concursal; si fue posterior, contra la masa | 163 |
Quedan a salvo los casos en que una ley reconoce expresamente la facultad de denunciar el contrato o permite pactar su extinción por el concurso (artículo 159).
El alquiler del local de negocio
Es el contrato que más preocupa. La Audiencia Provincial de Baleares, en la sentencia 731/2023, de 2 de noviembre (ECLI:ES:APIB:2023:2795), confirmó la resolución del alquiler de un local de una empresa en concurso que debía más de 67.000 euros de rentas anteriores a la declaración y había dejado de pagar también las posteriores. La empresa consignó solo las rentas posteriores, y no bastó:
- Para la Audiencia, mantener el contrato en interés del concurso cuando hay impagos anteriores exige pagar con cargo a la masa todas las rentas debidas, no solo las posteriores, y en ese caso la empresa no podía hacerlo (artículo 164).
- La enervación del desahucio que permite la ley concursal solo cabe si el desahucio se presentó antes del concurso, y la rehabilitación exige pagar antes o a la vez todas las rentas pendientes y comprometerse a pagar las costas. Además, solo puede ejercerla el administrador concursal (artículo 168).
Las rentas posteriores al concurso se reconocieron como crédito contra la masa, con sus intereses, hasta la entrega del local.
Cuando a la empresa le conviene salir del contrato
«Aunque no exista causa de resolución, el concursado, en caso de intervención, y, la administración concursal, en caso de suspensión, podrán solicitar la resolución de cualquier contrato con obligaciones recíprocas si lo estimaran necesario o conveniente para el interés del concurso.»
Artículo 165.1 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
Se puede intentar antes un acuerdo en una comparecencia ante el juez (artículo 165.2). Si no lo hay, el juez decide en un incidente y la indemnización a la otra parte es crédito concursal (artículo 165.3). La Audiencia Provincial de Barcelona, en la sentencia 611/2025, de 7 de mayo (ECLI:ES:APB:2025:4209), recordó que esta facultad no es ilimitada: rechazó resolver el alquiler de renta antigua de un inquilino de 85 años con una pensión de poco más de 1.000 euros, porque la indemnización, al ser crédito concursal, corría el riesgo de no cobrarse, y sin compensación por el sacrificio del inquilino no podía haber resolución; además, el alquiler no impedía vender el piso, solo bajaba su precio. La misma sentencia recuerda que el Tribunal Supremo sí admitió esta resolución en 2016 para un local de negocio y no la admitió en 2018 para una vivienda. En cada caso el juez valora el interés del concurso y la compensación a la otra parte.
Préstamos, compras a plazos y contratos públicos
- Préstamos vencidos antes del concurso: si el vencimiento anticipado por impago se produjo en los tres meses anteriores, el administrador concursal puede rehabilitarlos pagando lo debido y asumiendo las cuotas futuras con cargo a la masa, salvo que el acreedor se oponga porque ya había reclamado el pago antes del concurso, al deudor, a un codeudor o a un avalista. La rehabilitación hay que notificarla antes de que termine el plazo de comunicación de créditos (artículo 166).
- Compras con precio aplazado: regla parecida si la resolución se produjo en esos tres meses (artículo 167).
- Contratos con la Administración: se rigen por su legislación especial (artículo 190). En la Ley de Contratos del Sector Público, el concurso es causa de resolución, pero la Administración puede continuar el contrato si hay razones de interés público y el contratista presta garantías adicionales suficientes (artículos 211.1.b y 212.5). Ese margen tiene un límite: la declaración de insolvencia en cualquier procedimiento obliga a resolver el contrato (artículo 212.2), y es discutido en qué momento del concurso se produce. Lo explicamos en concursos con reglas propias.
«En caso de declaración en concurso la Administración potestativamente continuará el contrato si razones de interés público así lo aconsejan, siempre y cuando el contratista prestare las garantías adicionales suficientes para su ejecución.»
Artículo 212.5 de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público · ver en el BOE
Cómo ordenar los contratos al entrar en concurso
- Haz una lista de contratos y marca los imprescindibles: local, suministros, proveedores clave, software, vehículos.
- Paga puntualmente lo que se genera después del concurso: es crédito contra la masa y su impago sí permite resolver.
- Si hay impagos anteriores en el alquiler, calcula si la masa puede asumirlos todos para mantener el contrato.
- Identifica los contratos que lastran y valora pedir su resolución en interés del concurso, empezando por intentar un acuerdo.
- Si tienes contratos públicos, prepara las garantías y la justificación de interés público para que la Administración pueda continuarlos.
Antes del concurso, la comunicación de negociaciones también protege los contratos necesarios. Lo vemos en qué se para y qué no mientras se negocia.
Lo que depende del caso
- Si el contrato es o no de tracto sucesivo decide si un impago anterior permite resolver.
- El mantenimiento en interés del concurso depende de que la masa pueda pagar lo que la ley exige y de la valoración del juez.
- Los contratos de trabajo tienen reglas propias en el concurso.
- Los contratos con la Administración dependen de su ley y del pliego.
Para seguir con tu caso
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Dudas habituales sobre los contratos en el concurso
¿Puede mi casero resolver el alquiler porque estoy en concurso?
No por el concurso en sí. Sí por impagos: los posteriores al concurso y, al ser un contrato de tracto sucesivo, también los anteriores, aunque la empresa puede oponerse con los requisitos de la ley.
¿Valen las cláusulas que permiten resolver si entro en concurso?
No. La ley las tiene por no puestas.
¿Tengo que seguir pagando a mis proveedores?
Lo que te suministren después del concurso, sí, con cargo a la masa. Lo anterior se cobra dentro del concurso.
¿Puedo evitar que me echen del local si debo rentas anteriores?
Puedes pedir que se mantenga el contrato en interés del concurso, pero los tribunales suelen exigir que se paguen con cargo a la masa todas las rentas debidas, también las anteriores.
¿Puedo salir de un contrato que no me interesa?
Sí, pidiendo al juez la resolución en interés del concurso. La indemnización a la otra parte será crédito concursal.
¿Se puede recuperar un préstamo que el banco dio por vencido?
Si venció por impago en los tres meses anteriores al concurso, el administrador concursal puede rehabilitarlo pagando lo atrasado, salvo que el banco se oponga por haber reclamado el pago antes del concurso.
¿Qué pasa con mis contratos con la Administración?
El concurso es causa de resolución, pero la Administración puede continuar el contrato si hay interés público y garantías adicionales suficientes. La declaración de insolvencia, en cambio, obliga a resolverlo (artículo 212.2 de la Ley de Contratos del Sector Público).
¿Quién decide sobre los contratos en el concurso?
La empresa con autorización del administrador concursal si hay intervención, o el administrador concursal si hay suspensión, y el juez del concurso en caso de conflicto.
Sigue el recorrido
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal, artículos 156 a 168, 190, 191 y 242. Texto consolidado en el BOE.
- Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público, artículos 211 y 212. Texto consolidado en el BOE.
- Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5.ª, sentencia 731/2023, de 2 de noviembre (ECLI:ES:APIB:2023:2795).
- Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15.ª, sentencia 611/2025, de 7 de mayo (ECLI:ES:APB:2025:4209).
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
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