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¿Pierdo mi casa si me acojo a la Segunda Oportunidad?
Depende de tres datos: cuánto vale la casa, cuánto queda de hipoteca y si puedes seguir pagando la cuota. La ley ofrece tres caminos y cada uno trata la vivienda de forma distinta. En uno la casa se vende, en otro se conserva con un plan de pagos de cinco años y, si la hipoteca supera el valor de la casa, el concurso puede tramitarse sin venderla.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- La hipoteca no se cancela con la exoneración: las deudas con garantía real quedan fuera «dentro del límite del privilegio especial» (artículo 489.1.8.º de la Ley Concursal).
- Conservar la casa es posible con un plan de pagos. Cuando no se vende la vivienda habitual, el plan dura cinco años (artículo 497.2).
- Si la hipoteca pendiente supera el valor de la casa y no hay otros bienes, el concurso puede tramitarse sin masa y la casa no se vende (artículo 37 bis). La hipoteca se sigue pagando.
- En la exoneración con liquidación la casa se vende. Con el precio se paga primero la hipoteca y el resto va a los demás acreedores.
- Si el banco ya ejecutó la hipoteca, la deuda que quedó después sí puede exonerarse (artículo 492 bis.1).
- Qué pasa con la parte de la hipoteca que supera el valor de la casa, cuando no hay plan de pagos, está pendiente de una respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
- 1 · Qué me pasa
- 2 · Qué me ofrece la ley
- 3 · Cómo se arregla
- 4 · Qué viene después
La pregunta que se hace casi todo el mundo antes de dar el paso
Quien tiene deudas y una casa suele retrasar la decisión por miedo a perderla. Ese miedo tiene una parte de razón y otra que viene de explicaciones incompletas. La Ley de Segunda Oportunidad no quita la casa en todos los casos, y tampoco la protege en todos.
La respuesta sale de cruzar tres datos:
- El valor actual de la casa. El de mercado hoy, no el precio al que se compró.
- Lo que queda por pagar de la hipoteca, y si hay otras cargas inscritas, como un embargo o una segunda hipoteca.
- Tu capacidad de pago. Si, una vez canceladas las demás deudas, puedes atender la cuota y vivir.
También cuenta de quién es la casa. No es lo mismo ser el único propietario, tenerla a medias con tu pareja o vivir en una casa que es de tus padres y que ellos hipotecaron para ayudarte.
El punto de partida: la hipoteca no se exonera, pero solo hasta el valor de la casa
La exoneración alcanza a todas las deudas que no se han podido pagar, salvo las que la ley enumera. Una de esas excepciones es la deuda garantizada con una hipoteca:
«8.º Las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley.»
Artículo 489.1.8.º del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
La frase importante es la última. El privilegio especial es el derecho del banco a cobrar con el bien hipotecado antes que nadie (artículo 270.1.º). La ley protege la deuda hipotecaria hasta donde llega ese privilegio. Cuánto vale el bien a estos efectos se calcula con las reglas de la propia ley; para un inmueble, con una tasación de una sociedad homologada (artículo 273).
De ahí salen dos consecuencias prácticas:
- Mientras conserves la casa, tienes que seguir pagando la hipoteca. La exoneración no reduce esa cuota por sí sola.
- Lo que debas al banco por encima del valor de la casa ya no está cubierto por la garantía. Cómo se trata esa parte depende del camino que sigas, y es uno de los puntos que hoy discuten los tribunales.
Los tres caminos y qué hace cada uno con la casa
| Camino | Qué pasa con la casa | Cuándo encaja |
|---|---|---|
| Plan de pagos (artículos 495 a 500) | Se conserva. Sigues pagando la hipoteca y, además, pagas a los demás acreedores lo que el plan establezca durante cinco años. | Tienes ingresos estables y la casa vale más que la hipoteca, o quieres conservarla y puedes sostener el plan. |
| Concurso sin masa (artículos 37 bis y 501) | No se vende. La hipoteca se sigue pagando fuera del concurso. | La hipoteca pendiente es mayor que el valor de la casa y no tienes otros bienes con valor. |
| Liquidación (artículos 501 y 502) | Se vende. Con el precio se paga la hipoteca y el resto se reparte entre los demás acreedores. | La casa vale más que la hipoteca y no puedes sostener un plan de pagos, o prefieres no conservarla. |
El plan de pagos de cinco años
Es el camino pensado para quien quiere conservar bienes. No hay liquidación. A cambio, te comprometes a pagar una parte de tus deudas durante un plazo, y al terminar se exonera lo que quede.
«1. La duración del plan de pagos será, con carácter general, de tres años.
2. La duración del plan de pagos será de cinco años en los siguientes casos:
1.º Cuando no se realice la vivienda habitual del deudor y, cuando corresponda, de su familia.
2.º Cuando el importe de los pagos dependa exclusiva o fundamentalmente de la evolución de la renta y recursos disponibles del deudor.»
Artículo 497, apartados 1 y 2 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
Lo que los acreedores pueden exigir
Conservar la casa no sale gratis para el plan. Un acreedor puede impugnarlo, y el juez no lo aprobará, entre otros casos, en estos dos (artículo 498 bis.1):
- Si el plan le da menos de lo que cobraría en una liquidación. Cuando la casa vale más que la hipoteca, esa diferencia es dinero que los acreedores recibirían si se vendiera. El plan tiene que ofrecerles, al menos, lo mismo. Si la casa vale 200.000 euros y quedan 140.000 de hipoteca, el plan debe partir de esos 60.000, descontados los gastos que tendría la venta.
- Si el plan no incluye la venta de los bienes que no necesitas. La ley se refiere a los activos que no sean necesarios para tu actividad profesional ni sean tu vivienda habitual, y exige que quienes impugnen representen al menos el 40 % de la deuda exonerable. Así se viene interpretando: la vivienda habitual puede quedar fuera de la venta; una segunda residencia o un local sin uso, no.
Si la hipoteca es mayor que el valor de la casa
Para este caso, dentro del plan de pagos, la ley tiene una regla expresa:
«2. En el caso de deudas con garantía real cuya cuantía pendiente de pago cuando se presenta el plan exceda del valor de la garantía calculado conforme a lo previsto en el título V del libro primero se aplicarán las siguientes reglas:
1.ª Se mantendrán las fechas de vencimiento pactadas, pero la cuantía de las cuotas del principal y, en su caso, intereses, se recalculará tomando para ello solo la parte de la deuda pendiente que no supere el valor de la garantía. En caso de intereses variables, se efectuará el cálculo tomando como tipo de interés de referencia el que fuera de aplicación conforme a lo pactado a la fecha de aprobación del plan, sin perjuicio de su revisión o actualización posterior prevista en el contrato.
2.ª A la parte de la deuda que exceda del valor de la garantía se le aplicará lo dispuesto en el artículo 496 bis y recibirá en el plan de pagos el tratamiento que le corresponda según su clase. La parte no satisfecha quedará exonerada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 500.»
Artículo 492 bis.2 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
Con palabras normales: se mantienen las fechas de la hipoteca, pero las cuotas se recalculan sobre la parte de la deuda que no supera el valor de la casa. El exceso se trata dentro del plan como una deuda más y, al terminar, la parte no pagada queda exonerada.
Un límite que marcó el Tribunal Supremo en 2026. La sentencia 1275/2026, de 22 de julio (ECLI:ES:TS:2026:3314), trató el caso de un deudor cuya vivienda, tasada en 141.790 euros, soportaba dos hipotecas por el mismo importe. Propuso un plan de cinco años que solo recogía las cuotas de las hipotecas recalculadas al valor de la casa y declaraba que no podía destinar nada a las demás deudas. El Supremo dijo que eso no es un plan de pagos: el plan tiene que fijar el calendario de pago de deudas exonerables. Y añadió que, cuando el concurso es sin masa porque las cargas superan el valor de los bienes, el deudor conserva la vivienda porque no se vende, pero no puede acogerse al plan de pagos ni al recálculo de la hipoteca, y el banco puede ejecutarla si deja de pagar. Lo explicamos en plan de pagos en concurso sin masa.
Durante el plan, además, tienes que informar al juzgado cada seis meses de cómo lo vas cumpliendo (artículo 498 ter.3). Si no lo cumples, un acreedor puede pedir que se revoque la exoneración provisional, y entonces se abre la liquidación (artículo 499 ter). El juez puede conceder la exoneración definitiva aunque el plan no se haya cumplido del todo cuando el incumplimiento se deba a un accidente, una enfermedad u otro hecho grave e imprevisible (artículo 500.2).
¿En qué situación está tu casa?
Escribe dos cifras aproximadas y marca si podrías seguir pagando la cuota de la hipoteca una vez canceladas tus otras deudas.
Es una orientación general. No tiene en cuenta otros bienes, otras cargas sobre la casa, si hay copropietarios o avalistas, ni tus ingresos. El camino real se decide con la tasación y los documentos delante.
Hipoteca mayor que el valor, liquidación y casa ya ejecutada
La hipoteca supera el valor de la casa y no hay plan de pagos
Si las cargas de tus bienes superan su valor de mercado, la ley considera que no hay masa (artículo 37 bis, letra d). El concurso se tramita por la vía corta y la casa no se vende, porque venderla no dejaría nada para los demás acreedores. Se exoneran las demás deudas y la hipoteca sigue su curso: si se paga, conservas la casa; si se deja de pagar, el banco puede ejecutarla.
Lo que no está resuelto es qué pasa con la parte de la hipoteca que supera el valor de la casa. En el plan de pagos la ley dice que se exonera. Para el concurso sin masa no lo dice de forma expresa. El tribunal mercantil de Murcia, en un auto de 24 de marzo de 2026 (ECLI:ES:TIM:2026:8A), ha preguntado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si la Directiva (UE) 2019/1023 permite dejar esa parte fuera de la exoneración. El propio auto describe dos interpretaciones: la literal, que solo permite exonerar el exceso tras la ejecución o en un plan de pagos, y otra que aplica por analogía la regla del plan de pagos al concurso sin masa. Hasta que el Tribunal de Justicia responda, la cuestión sigue abierta. Lo seguimos en la cuestión prejudicial de Murcia y en el remanente hipotecario en concurso sin masa.
La casa vale más que la hipoteca y no puedes sostener un plan
En la exoneración con liquidación se venden los bienes. La vivienda hipotecada se vende por subasta electrónica, salvo que el juez autorice otra forma (artículo 209). También cabe la venta directa a un comprador concreto (artículo 210) o la entrega de la casa al banco en pago de la deuda, que requiere su consentimiento (artículo 211).
«3. El importe obtenido por la realización de los bienes o derechos afectos se destinará al pago del acreedor privilegiado en cantidad que no exceda de la deuda originaria. El resto, si lo hubiere, corresponderá a la masa activa. Si no se consiguiese la completa satisfacción del crédito, la parte no satisfecha será tratada en el concurso con la clasificación que le corresponda.»
Artículo 430.3 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
Si la venta no cubre toda la hipoteca, lo que falte deja de tener garantía y se trata como una deuda más. Ejecutada la garantía, la deuda que quede se exonera (artículo 492 bis.1).
El banco ya se quedó la casa y sigue reclamando
Es una situación muy frecuente entre quienes perdieron la vivienda después de 2008: hubo ejecución, el banco se adjudicó la casa por menos de lo que se debía y quedó una deuda que, años después, reclama un fondo.
«1. Cuando se haya ejecutado la garantía real antes de la aprobación provisional del plan o antes de la exoneración en caso de liquidación, solo se exonerará la deuda remanente.»
Artículo 492 bis.1 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
La Audiencia Provincial de Zaragoza lo aplicó en su sentencia 222/2026, de 18 de marzo (ECLI:ES:APZ:2026:860). La vivienda se había ejecutado en 2008 y el crédito se cedió después a un fondo. La Audiencia razona que esa deuda ya no tiene garantía que la sostenga y la declara exonerable, igual que la que los deudores tenían como fiadores. Lo contamos en exonerar la deuda hipotecaria tras la ejecución.
Pareja, copropietarios y padres que avalaron o hipotecaron
La casa es de los dos
Si estás casado en gananciales, los bienes comunes entran en el concurso cuando deban responder de tus deudas (artículo 193). Si solo uno de los dos obtiene la exoneración, las deudas gananciales no quedan canceladas para el otro mientras no obtenga la suya (artículo 491). Por eso, cuando las deudas y la casa son de los dos, suele estudiarse que se acojan ambos. Lo desarrollamos en bienes gananciales y concurso y en qué pasa con mi cónyuge.
Tus padres avalaron la hipoteca o hipotecaron su casa por ti
La exoneración es personal. No libera a quien garantizó tu deuda:
«1. La exoneración no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores, avalistas, aseguradores, hipotecante no deudor o quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de satisfacer todo o parte de la deuda exonerada, quienes no podrán invocar la exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor.»
Artículo 492.1 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
«Hipotecante no deudor» es quien puso su casa como garantía de una deuda que no era suya. Si tú obtienes la exoneración, el banco conserva su derecho contra esa casa y contra tus avalistas. Antes de dar el paso hay que mirar qué les puede pasar a ellos. Empieza por qué le pasa al avalista y cómo proteger a un avalista.
Antes del concurso: el Código de Buenas Prácticas
Si tu único problema es la hipoteca de la vivienda habitual, existe una vía previa y distinta. El Real Decreto-ley 6/2012 recoge un Código de Buenas Prácticas al que las entidades se adhieren de forma voluntaria. Para las familias que cumplen los requisitos de su «umbral de exclusión» prevé, por este orden, la reestructuración de la deuda, una quita y, como última medida, la entrega de la vivienda en pago. Tiene requisitos propios de ingresos, de precio de la vivienda y de circunstancias familiares. No cancela otras deudas.
Lo que hoy depende del juzgado
- El exceso de hipoteca sobre el valor de la casa fuera del plan de pagos. Está pendiente de la respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
- El valor de la casa. Todo el cálculo depende de la tasación. Una tasación antigua o hecha a la baja puede ser discutida por los acreedores.
- Cuánto hay que ofrecer en el plan. La ley exige destinar a los acreedores los ingresos que superen lo inembargable y lo necesario para tus gastos razonables y para pagar la deuda que no se exonera (artículo 498 bis.1.4.º). Qué gastos son razonables lo valora cada juez.
- La nómina en el concurso sin masa. Algunos tribunales consideran que la parte embargable del sueldo es un bien del concurso, lo que puede llevar del concurso sin masa al plan de pagos. Lo explicamos en el concurso sin masa.
Por eso no decimos a nadie que va a conservar su casa sin ver antes la tasación, el cuadro de la hipoteca y sus ingresos. Con esos tres documentos sí se puede decir qué camino es viable y qué riesgo tiene cada uno.
Para seguir con tu caso
Lo último en nuestro blog sobre esto
- Vivienda e hipoteca en la Ley de la Segunda Oportunidad: cómo proteger tu casa20 de octubre de 2025
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Dudas habituales sobre la vivienda y la hipoteca
¿La Segunda Oportunidad cancela mi hipoteca?
No mientras conserves la casa. La deuda con garantía real queda fuera de la exoneración dentro del límite del privilegio especial (artículo 489.1.8.º). Sí puede exonerarse la deuda que quede después de ejecutar o vender la vivienda.
¿Puedo conservar la casa si estoy al corriente de la hipoteca?
Es posible por dos caminos: el plan de pagos de cinco años o, si la hipoteca supera el valor de la casa y no tienes otros bienes, el concurso sin masa. En ambos hay que seguir pagando la hipoteca.
Mi casa vale más de lo que debo. ¿Me obligan a venderla?
En la liquidación, sí se vende. En el plan de pagos puedes conservarla, pero los acreedores tienen que recibir al menos lo que recibirían con la venta. Si el plan no llega a esa cifra, un acreedor puede impugnarlo.
¿Qué pasa si durante el plan de pagos no puedo pagar?
Un acreedor puede pedir que se revoque la exoneración provisional, y se abriría la liquidación. La ley permite pedir una modificación del plan si tu situación cambia de forma significativa (artículo 499 bis), y también pasar a la exoneración con liquidación (artículo 500 bis).
El banco se quedó mi casa hace años y me reclaman lo que faltó. ¿Se puede cancelar?
El artículo 492 bis.1 prevé que, ejecutada la garantía, se exonere la deuda remanente. La Audiencia Provincial de Zaragoza lo aplicó en 2026 a una ejecución de 2008. Hay que cumplir el resto de requisitos de la exoneración.
La casa está a nombre de mi pareja y mío. ¿Le afecta mi concurso?
Puede afectarle. En gananciales, los bienes comunes entran en el concurso cuando responden de tus deudas, y la exoneración de uno no cancela las deudas gananciales para el otro. Suele estudiarse la situación de los dos a la vez.
Mis padres avalaron mi hipoteca. ¿Quedan libres si me exoneran?
No. La exoneración no afecta a los derechos del acreedor frente a fiadores, avalistas ni hipotecantes no deudores (artículo 492.1). El banco puede reclamarles a ellos.
¿Y si vivo de alquiler?
Entonces no hay vivienda que vender. Lo que se analiza es si tienes otros bienes y cuánto ingresas, para saber si tu caso es un concurso sin masa o necesita un plan de pagos.
Sigue el recorrido
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), artículos 37 bis, 193, 209 a 211, 270, 273, 430, 489, 491, 492, 492 bis, 495 a 500 bis, 501 y 502. Texto consolidado en el BOE.
- Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, artículos 2, 3 y 5 y anexo. Texto consolidado en el BOE.
- Tribunal Supremo, Sala Primera, sentencia 1275/2026, de 22 de julio (recurso 2571/2024), ECLI:ES:TS:2026:3314. Texto íntegro consultado en el CENDOJ.
- Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5.ª, sentencia 222/2026, de 18 de marzo (rollo 815/2025), ECLI:ES:APZ:2026:860.
- Tribunal de Instancia de Murcia, Sección de lo Mercantil, plaza 3, auto de 24 de marzo de 2026 de planteamiento de cuestión prejudicial (incidente 425/2025), ECLI:ES:TIM:2026:8A.
- Directiva (UE) 2019/1023, sobre marcos de reestructuración preventiva y exoneración de deudas.
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
Esta página forma parte del Mapa de la insolvencia. Explica la ley con palabras normales, pero no sustituye al estudio de cada caso. Ver perfil