Exonerar la deuda hipotecaria tras la ejecución: quince años después, la Segunda Oportunidad sigue llegando
El banco se quedó la casa. La deuda se quedó con ellos. Es la historia que más se repite en mi despacho entre quienes perdieron el trabajo con la crisis de 2008. Esta semana ha vuelto a los titulares. Y hay una sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza que explica, con claridad, por qué esa deuda se puede exonerar.
La noticia: dos hermanos de Lleida y casi medio millón de euros
El 28 de septiembre de 2026, Economist & Jurist publicó que la Plaza nº 1 de la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Lleida ha concedido la exoneración a dos hermanos: 247.310 euros a uno y 246.520 euros al otro, en dos sentencias dictadas con semanas de diferencia. Compraron vivienda con hipoteca en 2007. En 2008 perdieron el empleo. El banco ejecutó y se adjudicó el piso, pero siguió reclamando lo que quedó pendiente.
Nota de verificación: la noticia procede de la abogada que llevó el caso y no identifica número de resolución ni ECLI. A fecha de hoy no he podido contrastarla en el CENDOJ. La cito como hecho periodístico, no como precedente.
Lo relevante no es la cifra. Es el patrón. Una deuda nacida de una ejecución hipotecaria de hace más de quince años, que sigue viva y que sigue embargando nóminas.
La sentencia que conviene leer: Audiencia de Zaragoza, 18 de marzo de 2026
Para entender el fondo jurídico hay que ir a una resolución con referencia completa: la sentencia 222/2026 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 18 de marzo de 2026 (rollo de apelación 815/2025, ponente Antonio Luis Pastor Oliver, ECLI:ES:APZ:2026:860).
Los hechos
Un matrimonio con dos hijos mayores de edad. Concurso sin masa, declarado en febrero de 2025. Viven de alquiler y su único bien es un coche de 2015. Pasivo total: 254.054 euros. De ellos, 237.820 euros tienen origen hipotecario: el préstamo de su propia vivienda y una fianza prestada a terceros. El resto, 15.400 euros de consumo y 834 euros de crédito público.
La vivienda habitual se ejecutó en 2008. La entidad se la adjudicó por el 50 % de su tasación. El crédito se cedió después a un fondo, que en 2021 continuó la ejecución por la deuda restante al amparo del artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El juzgado denegó la exoneración. Entendió que había endeudamiento temerario y que faltaba información: no había datos de ingresos del marido entre 2012 y 2019 y, según la sentencia de instancia, faltaban las declaraciones de IRPF.
Qué razona la Audiencia
La Audiencia revoca y concede la exoneración. Tres ideas sostienen el fallo.
Primera: la información sí estaba. Las declaraciones de IRPF constaban en la pieza. Los préstamos hipotecarios y su finalidad estaban identificados. La fianza aparecía en la CIRBE. El deudor cumplió con la carga de informar que exigen las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2026.
Segunda: seis años sin datos no equivalen a ocultación. El marido, albañil, tuvo que trabajar fuera de España durante la crisis de la construcción. La Audiencia no infiere de ese hueco un comportamiento falsario. No consta que volviera con la situación mejorada.
Tercera: el crédito responsable también cuenta. El tribunal recuerda la obligación del prestamista de evaluar la solvencia (art. 14 de la Ley 16/2011 y jurisprudencia del TJUE) y concluye que no puede exigirse al consumidor más diligencia que a la entidad profesionalmente obligada a analizar su solvencia. Los créditos de consumo, un 6 % del total, eran razonables para una economía doméstica sometida a tensión.
Y sobre la naturaleza de la deuda, la Sala es directa: la deuda del fondo es obligacional, posterior a la ejecución hipotecaria. Ya no hay garantía real que la sostenga. Lo mismo ocurre con la deuda como fiadores, que no pueden ser objeto de ejecución hipotecaria. Todas son exonerables. El crédito público, al estar dentro de los límites del artículo 489.1.5º TRLC, también.
La sentencia ordena además que, una vez firme, se comunique a los acreedores para que reflejen la exoneración en los sistemas de información crediticia. Es decir: fuera de los ficheros.
Por qué esta deuda se puede exonerar
Cuando la vivienda ya se ha ejecutado, lo que queda es un crédito ordinario. El banco —o el fondo al que se cedió— ya no tiene casa sobre la que cobrar. Solo tiene una reclamación personal contra el deudor.
El artículo 492 bis.1 del Texto Refundido de la Ley Concursal lo prevé expresamente: si la garantía real se ejecutó antes de la exoneración, se exonera la deuda remanente. No hay que esperar a nada. No importa que la ejecución sea de 2008.
Que el crédito se haya vendido a un fondo tampoco cambia las cosas. El cesionario ocupa la posición del cedente. Si la deuda es exonerable frente al banco, lo es frente al fondo.
Un apunte técnico. El artículo 579.2 LEC, introducido en 2013, prevé una liberación parcial del deudor en ejecuciones de vivienda habitual si paga determinados porcentajes en plazo. Es una vía distinta, limitada y sometida a su propio régimen transitorio. Para quien no puede pagar, la herramienta real es la exoneración del pasivo insatisfecho.
Qué significa en la práctica
- La antigüedad de la deuda no es un obstáculo. Deudas de la crisis de 2008 se están exonerando hoy. Si siguen reclamándote, la vía existe.
- Documenta el origen. Escritura del préstamo, auto de adjudicación, decreto o liquidación del remanente, notificaciones de cesión al fondo. Es lo que el juez va a mirar para descartar el endeudamiento temerario.
- Explica los huecos. Si hubo años sin empleo o fuera de España, dilo en la memoria y acredítalo en lo posible. La Audiencia de Zaragoza no penalizó el hueco, pero lo analizó.
- Revisa si fuiste avalista o fiador. La fianza a terceros también se exonera, y con frecuencia es la partida más pesada.
- No dejes que te convenzan de que es tarde. Los embargos de nómina por deuda hipotecaria residual son exactamente el tipo de carga que la Segunda Oportunidad está pensada para levantar.
- Después de la exoneración, vigila los ficheros. Si el acreedor no da de baja la deuda, hay mecanismos para exigirlo.
Para profundizar: sobre la otra cara del problema —cuando aún conservas la vivienda hipotecada—, lee el remanente hipotecario en concurso sin masa y la cuestión ante el TJUE. Sobre fianzas, la exoneración del avalista en la Audiencia de Tenerife. Sobre el estándar de buena fe, negligencia grave y endeudamiento temerario y cuánta explicación necesita el deudor. Y si tras la exoneración te siguen reclamando, qué hacer ante un monitorio, una demanda o un fichero y cómo salir de ASNEF.
Cierre
Quince años es mucho tiempo para vivir con una deuda por una casa que ya no tienes. La ley no obliga a nadie a seguir cargándola. Lo que exige es explicar, con papeles, cómo se llegó hasta aquí. Y eso, en la mayoría de estos casos, se puede hacer.
Jorge Werner Montero Mundt. Abogado (ICAS 12664). EDN Concursal.
Fuentes: SAP Zaragoza (Secc. 5ª) 222/2026, de 18 de marzo, ECLI:ES:APZ:2026:860, Roj SAP Z 860:2026; art. 492 bis TRLC; art. 579 LEC; Economist & Jurist, 28/09/2026.
