Vivienda habitual y exoneración: Murcia pregunta al TJUE si puede exonerarse el exceso de la hipoteca

La Sección Mercantil del Tribunal de Instancia de Murcia ha planteado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre uno de los puntos más delicados de la Segunda Oportunidad. La pregunta es directa: cuando una persona insolvente conserva su vivienda habitual hipotecada y la deuda pendiente supera el valor del inmueble, ¿puede exonerarse el exceso sin tener que perder la casa?

El auto, identificado bajo el ECLI:ES:TIM:2026:8A, suspende el procedimiento concursal hasta que el TJUE responda. Y la respuesta, cuando llegue, va a cambiar el escenario para miles de deudores con hipotecas «bajo el agua» en España.

El problema: una asimetría dentro del propio TRLC

La Ley 16/2022 reorganizó el régimen de la exoneración del pasivo insatisfecho. El deudor persona natural tiene hoy, en esencia, dos vías para acceder a ella (art. 486 TRLC):

• Plan de pagos sin previa liquidación (arts. 495 y siguientes TRLC), donde el deudor conserva su patrimonio y se compromete a un plan de tres a cinco años.
• Exoneración con liquidación de la masa activa (arts. 501 y 502 TRLC), incluido el supuesto de concurso sin masa del art. 37 bis TRLC.

El art. 489.1.8º TRLC, situado en la sección común a ambas vías, establece que la exoneración no se extiende a las deudas con garantía real «dentro del límite del privilegio especial». Esa frase es la clave del problema. El privilegio especial, conforme a los arts. 270 y siguientes del TRLC, está limitado al valor razonable del bien hipotecado. Todo lo que exceda de ese valor no goza de privilegio especial y, por la propia mecánica del sistema, debería ser exonerable como cualquier otra deuda ordinaria.

Eso es lo que el art. 497.1.2º TRLC dice expresamente para la vía del plan de pagos: el importe del crédito con privilegio especial «que no haya podido satisfacerse con la ejecución de la garantía, salvo en la parte que pudiera gozar de privilegio general» se considera exonerable.

Pero la misma previsión expresa no aparece en los arts. 501 y siguientes, que regulan la exoneración en concurso sin masa sin liquidación. Y ahí nace la duda. Si la regla común del art. 489.1.8º limita la no exonerabilidad al valor de la garantía, el exceso debería ser exonerable también por la vía del concurso sin masa. La práctica, sin embargo, está siendo dispar.

El caso que motiva la cuestión prejudicial

El asunto se enmarca en un concurso sin masa instado por dos deudores. Los concursados solicitaron acogerse a la exoneración y pidieron expresamente que la parte de la deuda hipotecaria que supera el valor de la vivienda habitual recibiera el mismo tratamiento que tendría en un plan de pagos. Es decir, que esa porción «descubierta» fuera exonerable como crédito ordinario.

El planteamiento es lógico desde una perspectiva económica. Si la vivienda vale 120.000 € y la hipoteca viva es de 180.000 €, ese exceso de 60.000 € no está cubierto por la garantía. Si llegado el caso el acreedor ejecuta y obtiene 120.000 €, los 60.000 € restantes se convierten en deuda no garantizada. La cuestión es si esa deuda no garantizada nace exonerable o sigue persiguiendo al deudor toda su vida.

El magistrado considera que el TRLC ofrece una respuesta clara para la vía del plan de pagos y deja un vacío para la vía del concurso sin masa sin liquidación. Y duda que esa divergencia interna sea compatible con la armonización que persigue el Derecho de la Unión.

Las dos preguntas que llegan al TJUE

La primera cuestión que el auto remite al TJUE es si la Directiva (UE) 2019/1023 permite excluir de la exoneración la deuda con garantía real más allá de la parte efectivamente cubierta por el valor del inmueble. O si, por el contrario, el exceso debe recibir el tratamiento de la deuda no garantizada y, por tanto, ser exonerable como regla.

La segunda es si resulta compatible con el Derecho de la Unión una regulación nacional que en los concursos sin masa y sin liquidación no contempla expresamente para el exceso de deuda hipotecaria el mismo tratamiento previsto en los procedimientos con plan de pagos.

Ambas preguntas apuntan al mismo punto. La Directiva 2019/1023 exige a los Estados miembros una exoneración «plena» de las deudas tras un plazo razonable, con excepciones que deben ser tasadas, proporcionales y justificadas. Una asimetría de trato según la vía procedimental elegida por el deudor —cuando los hechos económicos son idénticos— es difícil de justificar a la luz de esa exigencia.

Por qué importa: la hipoteca «bajo el agua»

El supuesto del que parte el auto se llama coloquialmente hipoteca «bajo el agua». Ocurre cuando el valor de mercado del inmueble es inferior al saldo vivo del préstamo hipotecario que lo grava. No es un fenómeno raro: en muchos casos de sobreendeudamiento familiar, el bien se compró en un momento de mercado alto, el valor cayó y los gastos asociados al préstamo elevaron el principal pendiente.

Es precisamente el supuesto que el art. 37 bis d) TRLC identifica como uno de los que dan lugar al concurso sin masa: cuando los gravámenes existentes sobre los bienes del concursado son de importe superior al valor de mercado de esos bienes.

El conflicto práctico es evidente. Si el TJUE confirma que la Directiva exige el mismo tratamiento del exceso en ambas vías, el deudor que va a concurso sin masa sin liquidación podrá obtener la exoneración del exceso sin necesidad de provocar la ejecución de la garantía. Hoy, en demasiados casos, los autos de exoneración no resuelven esto con claridad y dejan al deudor en una situación incómoda: ha obtenido el beneficio, pero el acreedor mantiene la totalidad del crédito hipotecario y puede ejecutar en cualquier momento si hay impago.

Lectura doctrinal: una cuestión que estaba pidiendo respuesta

La cuestión de Murcia llega después de meses de jurisprudencia menor dispar y de tensión doctrinal entre quienes defienden una interpretación literal del art. 489.1.8º TRLC y quienes sostienen que la sistemática de la Ley exige aplicar la misma regla en todas las vías de exoneración.

La doctrina mayoritaria ha venido entendiendo que la regla común del art. 489.1.8º limita la no exonerabilidad al privilegio especial, calculado conforme a los arts. 273 y siguientes TRLC. Es decir, al valor razonable del bien. Lo que está por encima de ese valor no es deuda garantizada en sentido concursal, y por tanto no debería escapar al beneficio. Esta es la lectura que hace el auto de Murcia y que el TJUE deberá ratificar o matizar.

El argumento es coherente con el principio de interpretación conforme a la Directiva. El art. 23.4 de la Directiva 2019/1023 permite a los Estados miembros excluir o restringir el acceso a la exoneración en categorías específicas de deuda, pero exige que esas restricciones sean «debidamente justificadas». Que un mismo crédito reciba tratamiento distinto según el procedimiento que escoja el deudor difícilmente encaja con esa exigencia.

El planteamiento del magistrado de Murcia se inscribe, además, en una corriente reciente que está exigiendo coherencia plena entre el TRLC y los principios europeos. La doctrina del Tribunal Supremo en sus seis sentencias de 18 de febrero de 2026 sobre la exoneración del crédito público apuntó en la misma dirección: la legislación española no puede generar exclusiones que vacíen de contenido el derecho a la segunda oportunidad reconocido por la Directiva.

Consecuencias prácticas si el TJUE acoge el planteamiento

Conviene ser cauto con los pronósticos. El TJUE puede tardar entre doce y dieciocho meses en responder. Pero merece la pena anticipar el alcance de una respuesta favorable al planteamiento del magistrado.

Para el deudor con vivienda habitual hipotecada en concurso sin masa, el efecto sería relevante. El exceso de la hipoteca sobre el valor del inmueble quedaría exonerado de salida. Si más adelante el acreedor decide ejecutar y el producto obtenido no cubre todo el crédito, el deudor no respondería por la diferencia. Hoy, en cambio, esa diferencia puede mantenerle vinculado al banco durante años.

Para el acreedor hipotecario, el efecto principal es de información. El crédito mantiene su privilegio especial dentro del valor del bien, que es lo que el banco realmente puede esperar recuperar en una ejecución ordenada. El exceso —que en la práctica suele resultar incobrable— pasa a tratarse como lo que es: una deuda no garantizada y exonerable.

Para la administración concursal y el juez del concurso, una respuesta clara del TJUE simplificaría la práctica. Se acabaría la incertidumbre sobre si en el auto de exoneración procede o no incluir expresamente la parte de la hipoteca que excede del privilegio especial.

Lo que conviene tener en cuenta hoy

Mientras el TJUE responde, el procedimiento de Murcia queda suspendido. Pero los procedimientos que se tramitan en el resto de juzgados mercantiles de España no tienen por qué suspenderse automáticamente. Cada juez decide. En la práctica, lo razonable es que en los casos en que esta cuestión sea relevante, las partes interesadas la introduzcan en el debate y se invoque la cuestión prejudicial pendiente como argumento de cierre.

Tres consideraciones para deudores y para asesores que estén llevando este tipo de casos:

• El planteamiento procesal debe identificar con precisión el valor razonable del bien hipotecado conforme a los arts. 273 y siguientes TRLC. Sin ese cálculo, la pretensión de exonerar el exceso es difícil de articular.
• La solicitud de exoneración debe incluir, con cita expresa del art. 489.1.8º TRLC y del art. 23 de la Directiva 2019/1023, la pretensión de que el exceso quede exonerado. Lo que no se pide no se obtiene.
• En autos de exoneración ya dictados sin pronunciamiento expreso sobre el exceso, conviene revisar si procede aclaración o complemento, especialmente cuando exista riesgo de ejecución hipotecaria futura.

Una pregunta que abre el siguiente frente del sistema

Después de varios años de reforma concursal, esta cuestión prejudicial de Murcia llega en un momento de madurez del sistema. Los grandes debates iniciales —el acceso a la exoneración, los requisitos de buena fe, la inclusión del crédito público— ya tienen respuestas del Tribunal Supremo. Lo que queda son los detalles técnicos que afectan a casos concretos pero que pueden mover decenas de miles de procedimientos.

La pregunta del magistrado murciano es de las que abren un nuevo frente. Y, por la nitidez con que está formulada y la asimetría regulatoria que denuncia, es razonable esperar una respuesta del TJUE en la línea de la coherencia plena con la Directiva.

En cualquier caso, conviene tener la cuestión presente desde ya en cualquier procedimiento de Segunda Oportunidad con vivienda habitual hipotecada y deuda viva superior al valor del bien.

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Referencias y enlaces

• Auto de la Sección Mercantil del Tribunal de Instancia de Murcia, ECLI:ES:TIM:2026:8A. Nota oficial del CGPJ.
• Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), tras la reforma operada por la Ley 16/2022. Texto consolidado en el BOE.
• Directiva (UE) 2019/1023 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, sobre marcos de reestructuración preventiva, exoneración de deudas e inhabilitaciones. Texto en EUR-Lex.

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