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Comprar bienes o una unidad productiva en un concurso: qué cargas se cancelan y qué deudas puedes heredar
En un concurso se pueden comprar bienes sueltos, lotes o una unidad productiva entera, en subasta electrónica, por venta directa autorizada por el juez o a través de una entidad especializada. La ventaja es que, en general, el juez ordena cancelar las cargas anteriores al concurso a favor de créditos concursales y el comprador no asume las deudas del vendedor. Pero hay excepciones importantes: si compras con subsistencia de una hipoteca, te subrogas en ella; y si compras una unidad productiva hay sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social, con un riesgo que el Supremo ha extendido a trabajadores que ya no estaban en la empresa en ventas anteriores a la reforma de 2022.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- Los bienes con privilegio especial se realizan por subasta electrónica, salvo que el juez autorice otro modo, como la venta directa (artículos 209 y 210 de la Ley Concursal).
- La empresa o las unidades productivas se venden por subasta electrónica, salvo que el juez autorice la venta directa o por entidad especializada (artículos 215 y 216).
- El auto que autoriza la transmisión ordena cancelar las cargas anteriores al concurso a favor de créditos concursales, salvo venta con subsistencia del gravamen (artículo 225).
- La venta de una unidad productiva supone sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social, y el juez del concurso es el único competente para declararla y delimitarla (artículo 221).
- El comprador no asume las deudas anteriores, salvo que las asuma, lo diga una ley o se trate de créditos laborales y de Seguridad Social por sucesión de empresa (artículo 224).
- El comprador se subroga en los contratos y licencias afectos a la actividad, salvo los no laborales que excluya expresamente en su oferta (artículos 222 y 223).
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Te interesa un bien o un negocio de una empresa en concurso
Un competidor, un proveedor o un cliente ha entrado en concurso y tiene una nave, maquinaria, una marca o un negocio entero que te interesa. Comprar en un concurso puede ser una oportunidad, porque se vende con autorización judicial y, en general, libre de cargas. Pero no todo lo que arrastra el vendedor desaparece, sobre todo si compras una unidad productiva con trabajadores.
Qué compras y qué no
El artículo 224 sigue con el texto de 2020: limita la sucesión a los trabajadores en cuyos contratos se subroga el comprador. Para las ventas anteriores a la reforma de 2022, el Tribunal Supremo ha dejado de aplicar ese límite, como se explica más abajo.
«1. La transmisión de una unidad productiva no llevará aparejada obligación de pago de los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión, ya sean concursales o contra la masa, salvo en los siguientes supuestos:
1.º Cuando el adquirente hubiera asumido expresamente esta obligación.
2.º Cuando así lo establezca una disposición legal.
3.º Cuando se produzca sucesión de empresa respecto de los créditos laborales y de seguridad social correspondientes a los trabajadores de esa unidad productiva en cuyos contratos quede subrogado el adquirente. El juez del concurso podrá acordar respecto de estos créditos que el adquirente no se subrogue en la parte de la cuantía de los salarios o indemnizaciones pendientes de pago anteriores a la enajenación que sea asumida por el Fondo de Garantía Salarial de conformidad con el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.»
Artículo 224.1 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
| Cuestión | Regla general | Artículo |
|---|---|---|
| Cargas anteriores al concurso | Se cancelan, salvo venta con subsistencia del gravamen; los gastos de cancelación son del comprador | 225 |
| Bienes con hipoteca o prenda | Subasta electrónica o venta directa autorizada; en venta directa por debajo del precio mínimo pactado hace falta la aceptación del acreedor y del deudor | 209 y 210 |
| Deudas del vendedor | No se asumen, salvo excepciones | 224 |
| Trabajadores | Sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social; la declara y delimita el juez del concurso | 221 y 224 |
| Contratos y licencias | Subrogación en los afectos a la actividad, salvo exclusión expresa de los no laborales en la oferta | 222 y 223 |
| Compradores vinculados al deudor | No se benefician de la exención de deudas | 224.2 |
Un comprador condenado a pagar a un trabajador que ya se había ido
El Tribunal Supremo, Sala de lo Social, en la sentencia 202/2026, de 25 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:1065), resolvió el caso de dos sociedades que compraron en 2022 la unidad productiva de una empresa en concurso. Un trabajador que se había ido voluntariamente en 2021, antes del concurso, les reclamó unos 16.500 euros de deudas laborales, más el 10 % de interés por mora.
El Supremo confirmó la condena solidaria de las compradoras. Reiteró que el artículo 224 en su redacción original de 2020 excedió la delegación legislativa al limitar la sucesión a los trabajadores cuyo contrato asume el comprador, y que debe aplicarse la doctrina anterior: el comprador responde de las deudas laborales de los trabajadores de la unidad, aunque su contrato hubiera terminado antes de la venta. Precisó que el caso era anterior a la reforma de 2022, que no aplicó.
Cómo comprar en un concurso con seguridad
- Consulta las reglas especiales de liquidación, si el juez las ha fijado, y los anuncios de venta del concurso. Lo vemos en la liquidación concursal.
- Prepara una oferta completa: identificación y solvencia, bienes y contratos incluidos, precio, forma de pago, garantías e incidencia sobre los trabajadores (artículo 218).
- Si hay bienes con garantía, distingue el precio con subsistencia y sin subsistencia de la carga.
- Revisa las deudas laborales y de Seguridad Social de la unidad y pide que el auto delimite activos, pasivos y relaciones laborales.
- Excluye expresamente los contratos y licencias no laborales que no quieras asumir. Lo vemos en la venta de la unidad productiva.
Lo que depende del caso
- Para ventas posteriores a la reforma de 2022, el texto del artículo 224 es el mismo, pero el 221, reformado entonces, atribuye al juez del concurso declarar la sucesión y delimitar activos, pasivos y relaciones laborales. La sentencia del Supremo no se pronunció sobre ese régimen, así que conviene pedir que el auto de venta delimite expresamente qué deudas laborales asumes.
- El juez puede excluir de la subrogación la parte de salarios e indemnizaciones que asuma el Fondo de Garantía Salarial (artículo 224.1.3.º).
- Si eres persona vinculada al deudor, no te beneficias de la exención de deudas.
- En subasta, el juez puede adjudicar a una oferta hasta un 15 % inferior si garantiza mejor la continuidad, el empleo y el cobro de los acreedores (artículo 219.1).
- Existe la venta preparada antes del concurso, el llamado pre-pack. Lo vemos en el pre-pack concursal.
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Dudas habituales sobre comprar en un concurso
¿Compro libre de cargas en un concurso?
En general, sí: el auto que autoriza la venta ordena cancelar las cargas anteriores al concurso a favor de créditos concursales, salvo que compres con subsistencia del gravamen.
¿Asumo las deudas de la empresa que compro?
En general no, salvo que las asumas, lo diga una ley o sean créditos laborales y de Seguridad Social por sucesión de empresa.
¿Tengo que quedarme con los trabajadores?
Si compras una unidad productiva, hay sucesión de empresa a efectos laborales y de Seguridad Social. El juez del concurso la declara y delimita.
¿Puedo responder de deudas de trabajadores que ya no estaban?
Según el Supremo, sí, en ventas anteriores a la reforma de 2022, aunque su contrato hubiera terminado antes de la venta. Para las posteriores, esa sentencia no se pronuncia.
¿Cómo se compra en un concurso?
Por subasta electrónica, por venta directa autorizada por el juez o a través de una entidad especializada, según lo que decida el administrador concursal o las reglas especiales que fije el juez.
¿Me subrogo en los contratos?
En los afectos a la actividad, sin necesidad de consentimiento de la otra parte, salvo los no laborales que excluyas en tu oferta.
Sigue el recorrido
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal, artículos 209, 210, 215 a 225. Texto consolidado en el BOE.
- Tribunal Supremo, Sala de lo Social, sentencia 202/2026, de 25 de febrero (ECLI:ES:TS:2026:1065).
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
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