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Tengo una casa, una hipoteca o contratos en otro país: qué ley se aplica en mi concurso
La regla general es que la ley del país donde se abre el concurso decide sus presupuestos, sus efectos, cómo se tramita y cómo termina. Pero hay excepciones importantes. Las garantías reales sobre bienes situados en otro país, como una hipoteca, y la reserva de dominio quedan fuera del efecto general y se rigen por la ley de ese país o, dentro de la Unión Europea, no se ven afectadas por la apertura. Los contratos de uso o compra de inmuebles se rigen por la ley del lugar del inmueble; los contratos de trabajo, por la ley aplicable al contrato; los bienes inscritos en registros, por la ley del registro; y los pleitos en curso, por la ley del país donde se tramitan. Además, un acto perjudicial no puede rescindirse si quien se benefició prueba que la ley que lo rige no permite impugnarlo.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- La ley española determina los presupuestos y efectos del concurso declarado en España, su desarrollo y su conclusión, salvo las excepciones previstas (artículo 722 de la Ley Concursal).
- Los efectos sobre derechos reales y reservas de dominio que recaen sobre bienes situados en otro Estado se rigen exclusivamente por la ley de ese Estado (artículo 723).
- Dentro de la Unión, la apertura del procedimiento no afecta a los derechos reales sobre bienes situados en otro Estado miembro (artículo 8 del Reglamento 2015/848).
- Los contratos de uso o adquisición de inmuebles se rigen por la ley del lugar del inmueble, y los contratos de trabajo por la ley aplicable al contrato (artículos 728 y 729).
- Los efectos sobre juicios declarativos pendientes se rigen por la ley del Estado donde estén en curso (artículo 731).
- No procede la acción de reintegración si el beneficiado prueba que el acto está sujeto a la ley de otro Estado que no permite en ningún caso su impugnación (artículo 730).
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Tus bienes y contratos están repartidos
Tu concurso se va a tramitar en España, pero tienes un apartamento en Portugal con hipoteca de un banco portugués, una cuenta en Alemania o un contrato de trabajo con una empresa francesa. Quieres saber si el juez español puede vender ese apartamento, qué pasa con el banco que tiene la hipoteca y si tu contrato de trabajo se ve afectado. La respuesta depende de qué ley se aplica a cada cosa.
La regla general y sus excepciones
«Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos siguientes, la ley española determinará los presupuestos y efectos del concurso declarado en España, su desarrollo y su conclusión.»
Artículo 722 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
| Bien o relación | Ley que se aplica | Ley Concursal | Reglamento europeo |
|---|---|---|---|
| Hipotecas, prendas y otros derechos reales sobre bienes en otro Estado | La de ese Estado; en la Unión, la apertura no les afecta | 723 | 8 |
| Reserva de dominio | La del Estado donde está el bien | 723 | 10 |
| Bienes inscritos en registro (inmuebles, buques, aeronaves) | La del Estado del registro; la validez de las ventas posteriores a la apertura, la del lugar del inmueble o del registro del buque o la aeronave | 724 y 725 | 14 y 17 |
| Compensación | Se admite si la permite la ley que rige el crédito del concursado | 727 | 9 |
| Contratos de uso o compra de inmuebles | La del lugar del inmueble | 728 | 11 |
| Contratos de trabajo | La aplicable al contrato | 729 | 13 |
| Pleitos en curso | La del Estado donde se tramitan | 731 | 18 |
| Actos perjudiciales | No se rescinden si su ley no permite impugnarlos | 730 | 16 |
Qué entra en tu concurso
Si tu concurso es principal, la masa activa comprende todos tus bienes y derechos, estén dentro o fuera de España (artículo 47.2). Que la hipoteca sobre un piso en otro Estado miembro no se vea afectada por la apertura no significa que el piso quede fuera del concurso: significa que el banco conserva su derecho a ejecutar o a cobrar con el producto del bien conforme a su garantía (artículo 8.2 del Reglamento).
Si el deudor vende después de la apertura un inmueble, un buque o una aeronave inscritos en un registro, la validez de esa venta se rige por la ley del lugar del inmueble o del registro (artículo 725 de la Ley Concursal y artículo 17 del Reglamento).
Cómo ordenar tus bienes y contratos
- Haz un inventario por países con cada bien, su valor, sus cargas y el registro donde está inscrito.
- Identifica las garantías y la ley que las rige: es lo que más condiciona qué puede hacer el acreedor.
- Revisa tus contratos de trabajo, alquiler o compra de inmuebles y la ley que se les aplica.
- Informa al administrador concursal de los bienes y pleitos en el extranjero: forman parte del concurso principal.
- Si tienes una hipoteca sobre tu vivienda, lo vemos en la vivienda habitual y la hipoteca.
Lo que depende del caso
- Las excepciones del Reglamento no impiden ejercitar las acciones de nulidad, anulación o inoponibilidad de actos perjudiciales (artículos 8.4, 9.2 y 10.3).
- Si el bien está fuera de la Unión, el concurso español puede incluirlo, pero que el otro país lo reconozca depende de su propia ley.
- Si hay un procedimiento secundario en el país donde está el bien, ese procedimiento se rige por la ley de ese país. Lo vemos en los procedimientos paralelos.
- Determinar la ley que rige un contrato concreto puede exigir revisar el propio contrato y las normas de conflicto aplicables.
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Dudas habituales sobre la ley aplicable en el concurso internacional
¿Qué ley se aplica a mi concurso?
En general, la del país donde se abre: decide sus presupuestos, efectos, desarrollo y conclusión. Hay excepciones para garantías, inmuebles, trabajo y otros supuestos.
¿Mi casa en otro país entra en el concurso español?
Si el concurso español es principal, la masa activa incluye los bienes situados fuera de España. Otra cuestión es qué puede hacer el acreedor que tenga una hipoteca sobre ella.
¿Le afecta el concurso al banco que tiene la hipoteca en otro país de la Unión?
La apertura del procedimiento no afecta a los derechos reales sobre bienes situados en otro Estado miembro, aunque pueden ejercitarse acciones contra actos perjudiciales.
¿Y a mi contrato de trabajo en otro país?
Los efectos del concurso sobre el contrato de trabajo se rigen exclusivamente por la ley aplicable al contrato.
¿Se puede deshacer una operación hecha antes del concurso con un acreedor extranjero?
Puede rescindirse, salvo que el beneficiado pruebe que el acto está sujeto a la ley de otro Estado que no permite impugnarlo en ningún caso.
¿Qué pasa con un pleito que tengo en otro país?
Los efectos del concurso sobre los juicios en curso se rigen por la ley del Estado donde se tramitan.
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal, artículos 47 y 722 a 731. Texto consolidado en el BOE.
- Reglamento (UE) 2015/848 sobre procedimientos de insolvencia, artículos 7 a 18 (DOUE L 141, de 5 de junio de 2015). Texto en el BOE.
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
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