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Bienes con hipoteca o prenda en el concurso: quién ejecuta, cómo se venden y quién cobra
Declarado el concurso, el banco con hipoteca o prenda no puede iniciar la ejecución de bienes necesarios para la actividad, y las ejecuciones en marcha se suspenden. Puede pedir al juez del concurso que declare que el bien no es necesario y entonces ejecutar, aunque la apertura de la liquidación limita ese derecho. Si no ejecuta, el bien se vende dentro del concurso: en subasta electrónica, por venta directa autorizada por el juez, dándoselo en pago o vendiéndolo con la hipoteca. Con lo obtenido se paga primero a ese acreedor, hasta su deuda; lo que sobre va a la masa y lo que falte se reconoce en el concurso con la clasificación que corresponda.
Revisado por Jorge Werner, abogado (ICAS 12664) · Última revisión: 7 de octubre de 2026 · Ley aplicada: texto refundido de la Ley Concursal, versión consolidada del BOE vigente en esa fecha
- No pueden iniciarse ejecuciones de garantías sobre bienes necesarios para la actividad, y las iniciadas se suspenden (artículo 145).
- El juez del concurso declara si un bien es necesario o no, a petición del acreedor; puede cambiar de criterio si cambian las circunstancias (artículos 146 y 147).
- La ejecución puede iniciarse o reanudarse desde la eficacia de un convenio que no lo impida o al año del concurso sin liquidación; con la liquidación, el acreedor que no ejecutó a tiempo pierde ese derecho, y lo recupera si pasa un año sin venderse el bien (artículos 148 y 149).
- Dentro del concurso, el bien se vende en subasta electrónica, salvo venta directa, dación en pago o venta con subsistencia del gravamen (artículos 209 a 212).
- El acreedor cobra lo obtenido hasta su deuda; el resto va a la masa y lo no cobrado se reconoce con la clasificación que corresponda (artículo 213).
- Si la subasta queda desierta, el acreedor puede adjudicarse el bien; si no lo hace y el valor de inventario es inferior a la deuda, el juez se lo adjudica por ese valor; si es superior, ordena una nueva subasta sin postura mínima (artículo 423 bis).
- 1 · Qué me pasa
- 2 · Qué me ofrece la ley
- 3 · Cómo se arregla
- 4 · Qué viene después
El banco no puede hacer lo que quiera, pero tampoco pierde su garantía
Cuando una empresa entra en concurso, el banco con hipoteca sobre la nave o el que tiene una prenda sobre la maquinaria se pregunta si puede ejecutar. Y la empresa, si puede seguir usando esos bienes. La ley protege lo que hace falta para seguir trabajando, pero respeta la preferencia del acreedor con garantía: cobra primero con lo que se obtenga de ese bien.
Las ejecuciones
«Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.
2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.»
Artículo 145 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
| Situación | Qué puede hacer el acreedor | Artículo |
|---|---|---|
| Bien no necesario | Pedir al juez del concurso que lo declare y ejecutar o reanudar la ejecución | 146 y 147 |
| Convenio que no impida la ejecución separada | Ejecutar desde la eficacia del convenio | 148.1.1.º |
| Un año desde el concurso sin liquidación | Ejecutar ante el juez del concurso, en pieza separada | 148.1.2.º y 148.2 |
| Apertura de la liquidación | Pierde el derecho a ejecutar si no lo ejercitó antes del concurso o en el año siguiente; lo recupera si pasa un año de liquidación sin venderse el bien. Las ejecuciones suspendidas se acumulan al concurso como pieza separada | 149 |
Las mismas reglas se aplican a las acciones para resolver la compra de inmuebles con precio aplazado y para recuperar bienes vendidos a plazos con reserva de dominio o cedidos en arrendamiento financiero, si los contratos están inscritos o, en el arrendamiento financiero, constan en un documento con fuerza ejecutiva (artículo 150).
Necesario hoy, no necesario mañana
La Audiencia Provincial de Castellón, en el auto 196/2023, de 19 de octubre (ECLI:ES:APCS:2023:1653A), confirmó que 63 inmuebles hipotecados que se habían declarado necesarios al principio del concurso dejaran de serlo al abrirse la liquidación. La sociedad quedaba disuelta y el concurso ya no buscaba mantener la actividad, sino vender, y no se iba a vender una unidad productiva. La ley permite ese cambio de criterio si cambian las circunstancias (artículo 147.3). El caso es anterior a la reforma de 2022 y se regía aún por un plan de liquidación.
Cómo se vende el bien dentro del concurso
| Forma | Requisitos | Artículo |
|---|---|---|
| Subasta electrónica | Regla general, la hace el administrador concursal | 209 |
| Venta directa | La pide el administrador concursal o el acreedor y la autoriza el juez si el precio supera el mínimo pactado al constituir la garantía y se paga al contado. Excepcionalmente cabe un precio inferior si la empresa y el acreedor lo aceptan expresamente y es valor de mercado según tasación oficial actualizada (inmuebles) o valoración de entidad especializada (muebles). Se anuncia y, si en diez días aparece un mejor postor, se abre licitación | 210 |
| Dación en pago o para pago | Con consentimiento del acreedor; la dación en pago extingue todo el crédito | 211 |
| Venta con la hipoteca | La pide el administrador concursal y la autoriza el juez; el comprador se subroga en la deuda, que sale de la masa pasiva. Si el crédito es tributario o de Seguridad Social, la garantía subsiste, pero el comprador no se subroga | 212 |
| Dentro de una unidad productiva | Si se vende sin la garantía, el acreedor recibe la parte del precio que corresponde al peso de su bien en la unidad; si no alcanza el valor de la garantía, hace falta la conformidad de los acreedores con garantía y derecho de ejecución separada que sumen al menos el 75 % del pasivo con privilegio especial afectado. Si se vende con la garantía y el comprador se subroga, no hace falta su consentimiento; en créditos tributarios y de Seguridad Social no hay subrogación | 214 |
«Cualquiera que sea el modo de realización de los bienes afectos, el acreedor privilegiado tendrá derecho a recibir el importe resultante de la realización del bien o derecho en cantidad que no exceda de la deuda originaria, cualquiera que fuere el valor atribuido en el inventario, conforme a lo establecido en esta ley, al bien o derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía. Si hubiera remanente, corresponderá a la masa activa.
2. Si no se consiguiese la completa satisfacción del crédito, la parte no satisfecha será reconocida en el concurso con la clasificación que corresponda.»
Artículo 213 del texto refundido de la Ley Concursal · ver en el BOE
En la liquidación, si la subasta queda desierta, el acreedor puede adjudicarse el bien según la ley procesal; si no lo hace y el valor de inventario es inferior a la deuda, el juez se lo adjudica por ese valor, a él o a quien indique; si es superior, ordena una nueva subasta sin postura mínima (artículo 423 bis).
Cómo actuar según tu posición
- Si eres la empresa, identifica qué bienes con garantía son de verdad necesarios y defiéndelo con datos: contratos, ingresos, uso real.
- Si quieres conservar un bien, el administrador concursal puede optar por pagar las cuotas con cargo a la masa mientras las ejecuciones estén paralizadas o suspendidas, pagando de inmediato las cuotas e intereses vencidos y las siguientes como crédito contra la masa, hasta el valor de la garantía; si deja de pagar, el bien se vende (artículo 430.2).
- Si eres el acreedor, pide pronto la declaración de bien no necesario y vigila el plazo de un año.
- Valora la venta directa o la dación si dan más que una subasta.
- Si el bien forma parte del negocio, estudia venderlo dentro de la unidad productiva. Lo vemos en vender la empresa en funcionamiento.
Lo que depende del caso
- El valor de la garantía limita el privilegio especial a efectos del convenio y de los planes de reestructuración; el resto se clasifica según corresponda (artículo 272). Pero si el bien se vende, el acreedor cobra lo obtenido hasta el importe de su deuda, aunque supere ese valor (artículo 213).
- Las participaciones de una sociedad que solo tiene un activo y su financiación no se consideran necesarias, salvo excepciones (artículo 147.2).
- Si la empresa es solo tercer poseedor del bien gravado, el concurso no afecta a la ejecución (artículo 151).
- Los derechos que la ley da al acreedor con garantía se respetan también en la liquidación; la Audiencia de Castellón lo dijo del antiguo plan de liquidación.
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Dudas habituales sobre bienes con garantía en el concurso
¿Puede el banco ejecutar la hipoteca de la nave si la empresa está en concurso?
No si la nave es necesaria para la actividad, salvo que el juez del concurso declare que no lo es o se den los supuestos que fija la ley.
¿Quién decide si un bien es necesario?
El juez del concurso, a petición del acreedor y oído el administrador concursal.
¿Qué pasa con las ejecuciones que ya estaban en marcha?
Se suspenden con la declaración de concurso, aunque ya se hubiera anunciado la subasta.
¿Qué pasa al abrirse la liquidación?
El acreedor que no ejecutó antes del concurso o en el año siguiente pierde el derecho a ejecutar por su cuenta y el bien se vende dentro del concurso; lo recupera si pasa un año de liquidación sin que se venda.
¿Se puede vender el bien sin subasta?
Sí, con autorización del juez, por venta directa, dación en pago o venta con subsistencia de la hipoteca, con los requisitos de la ley.
¿Cuánto cobra el acreedor con hipoteca?
Lo obtenido por el bien hasta el importe de su deuda. Si sobra, va a la masa; si falta, el resto se reconoce en el concurso con la clasificación que corresponda.
¿Qué pasa si nadie puja en la subasta?
El acreedor puede adjudicarse el bien. Si no lo hace y el valor de inventario es inferior a la deuda, el juez se lo adjudica por ese valor.
¿Se puede seguir usando un bien hipotecado?
Sí, si es necesario. El administrador concursal puede incluso pagar las cuotas con cargo a la masa para conservarlo.
Sigue el recorrido
De dónde sale lo que has leído
- Texto refundido de la Ley Concursal, artículos 145 a 151, 209 a 214, 423 bis y 430. Texto consolidado en el BOE.
- Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3.ª, auto 196/2023, de 19 de octubre (ECLI:ES:APCS:2023:1653A).
Jorge Werner · Abogado (ICAS 12664), socio director de Empezar de Nuevo
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