Vivienda e hipoteca en la Ley de la Segunda Oportunidad: cómo proteger tu casa
- Jorge Werner Montero Mundt
- 20 oct
- 4 Min. de lectura
Actualizado: 27 oct
La pregunta más repetida es: “¿perderé mi casa?”. Con la Ley de la Segunda Oportunidad hay dos vías para lograr la exoneración: plan de pagos o liquidación. En cada una, la vivienda y la hipoteca se tratan de forma distinta. Aquí lo explicamos en claro para que puedas decidir con datos.
Base legal de referencia: Texto Refundido de la Ley Concursal (RDL 1/2020) y Ley 16/2022 (Exoneración del Pasivo Insatisfecho – EPI).
Claves rápidas
Sí puedes conservar la vivienda si optas por plan de pagos y el presupuesto soporta la cuota hipotecaria más tus gastos esenciales.
Con liquidación, la vivienda con hipoteca suele venderse; la deuda que quede tras la venta (si la hay) se trata conforme a las reglas de exoneración.
La deuda hipotecaria es un crédito con garantía real: primero se paga con el valor del inmueble; lo que sobre (si falta) puede entrar en el esquema de la exoneración según el caso.
Avalistas/fiadores: tu exoneración no siempre los libera; necesitan estrategia específica.
Vía 1: Plan de pagos (conservar vivienda)
El plan de pagos permite mantener la casa si demuestras que la cuota hipotecaria es viable dentro de un presupuesto realista (ingresos – gastos esenciales).Qué tendrás que mostrar:
Ingresos estables (nómina, pensión, ingresos medios si eres autónomo).
Gastos fijos (alquiler/hipoteca, suministros, alimentación, transporte, menores a cargo).
Cuota hipotecaria sostenible + propuesta de pagos para el resto de deudas.
Ventajas: estabilidad familiar, evitas mudanzas, sigues construyendo historial.Riesgos: un plan “demasiado optimista” puede fracasar; mejor una cuota modesta que cumplas.
Vía 2: Liquidación (venta del inmueble)
Si eliges (o te conviene) liquidar, los bienes no protegidos se venden para pagar a acreedores.
La hipoteca se atiende con el precio de venta (o adjudicación).
Si el precio no cubre todo, puede quedar deuda residual que, según el caso, se trate en la exoneración.
Ventajas: proceso generalmente más corto hacia la exoneración; sales de una cuota que no puedes sostener.Riesgos: pérdida de la vivienda; necesidad de plan de realojo (alquiler).
¿Y si ya hay ejecución hipotecaria?
En ejecución avanzada, la venta judicial fija el valor.
Si queda remanente (deuda tras la subasta), se analiza su tratamiento en la exoneración.
Conviene revisar costes, intereses y cláusulas para no pagar de más.
¿Existe “dación en pago” dentro del procedimiento?
La dación en pago (entregar la vivienda a cambio de cancelar la hipoteca) no es automática, pero puede negociarse si conviene a ambas partes y mejora el resultado del expediente. Se valora caso a caso.
Alquiler y vivienda habitual
Si alquilas, la fianza y las cuotas son gastos esenciales en tu presupuesto del plan. Con eso buscamos que el plan sea viable sin que te quedes sin casa.
Avalistas y terceros
La exoneración personal al deudor no siempre alcanza a avalistas o fiadores.
Si hay avales, diseñamos estrategia: negociación paralela, novación o medidas para minimizar su impacto.
Ejemplos orientativos (simplificados)
Familia con hipoteca al día y nóminas estables→ Plan de pagos, conservan vivienda. Se reordenan tarjetas y préstamos; cuota hipotecaria asumible.
Vivienda con cuota impagable y embargos→ Liquidación: venta del inmueble y tratamiento de deuda residual en la exoneración. Alojamiento en alquiler ajustado a ingresos.
Autónomo con ingresos irregulares y vivienda con poca deuda→ Se comparan plan (cuota sostenible) vs. liquidación (salir de riesgo). Se elige la vía con menor estrés financiero y mayor seguridad jurídica.
(Son escenarios didácticos; tu caso real requiere números y documentos.)
Documentos que te pedirán (tenlos listos)
Escritura de la vivienda y cargas (nota simple o certificación registral).
Recibos de hipoteca y cuadro de amortización.
Tasación/valoración (si la hay) y IBI.
Nóminas o ingresos (autónomos: modelos y libros).
Extractos bancarios (3–6 meses).
Contratos (alquiler, suministros) y familiares relevantes (menores a cargo).
Errores que retrasan o dañan el caso
Ocultar deudas o no declarar cuentas.
Plan con cuotas irreales “para que lo aprueben”.
No prever gastos esenciales (transporte, colegio, salud).
No analizar avalistas desde el principio.
FAQ rápidas
¿Puedo conservar la vivienda si debo varias cuotas? Posible con plan de pagos si tu presupuesto aguanta la regularización y el resto del plan.
¿Qué pasa con la deuda que queda tras vender la casa? Se analiza como deuda residual y puede tratarse en la exoneración según reglas del procedimiento.
¿Y los intereses y costas de la ejecución? Se revisan y se integran en el cálculo; no siempre lo que te reclaman inicialmente es lo que corresponde al final.
¿Me compensa vender antes de empezar? Depende del valor real, la deuda y tus ingresos. Lo decidimos con números, no con intuición.
Conclusión
Conservar o no la vivienda no es blanco o negro. Depende de tus ingresos, del importe de la hipoteca, de si hay hijos o necesidades especiales, y de la capacidad real para sostener un plan. Nuestro trabajo es ponerte dos escenarios (plan vs. liquidación) con cifras y recomendarte el camino más seguro.
¿Quieres que evaluemos si puedes mantener la vivienda y cuánto sería una cuota realista? Te preparamos un informe simple con presupuesto, escenarios y recomendación.
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